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Revisão do regime jurídico do arrendamento urbano

2012-09-04

Introdução

A Lei n.º 31/2012, publicada no passado dia 14 de agosto, aprovou medidas destinadas a dinamizar o mercado de arrendamento, com entrada em vigor a partir de 12 de novembro de 2012, nomeadamente:

a) Alterando o regime substantivo da locação, designadamente conferindo maior liberdade às partes na estipulação das regras relativas à duração dos contratos de arrendamento;

b) Alterando o regime transitório dos contratos de arrendamento celebrados antes da entrada em vigor da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, reforçando a negociação entre as partes e facilitando a transição dos referidos contratos para o novo regime, num curto espaço de tempo;

c) Criando um procedimento especial de despejo do local arrendado que permita a célere recolocação daquele no mercado de arrendamento.

Em ordem a alcançar os objetivos do citado diploma legal, cuja publicação vinha sendo anunciada há já algum tempo, foi alterado um conjunto significativo de artigos do Código Civil, do Código do Processo Civil e da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro (Novo Regime do Arrendamento Urbano - NRAU), criando e ajustando mecanismos ao nível dos prazos e valores das rendas, mormente as relativas a contratos de arrendamento mais antigos, assim como ao nível das ações de despejo, prevendo, no entanto, alguns regimes transitórios que funcionarão como balizas às negociações entre senhorios e inquilinos.

Nova lei do arrendamento urbano

Denúncia dos contratos de arrendamento para habitação pelo senhorio

O senhorio pode denunciar o contrato de duração indeterminada nos casos seguintes (art. 1101º do Código Civil):

• Necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes em 1.º grau;

• Para demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado (no regime anterior o senhorio podia denunciar o contrato nestes casos, ainda que não fosse obrigatória a desocupação do locado);

• Mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a dois anos sobre a data em que pretenda a cessação (esta alínea não se aplica se o arrendatário tiver idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%, ou nos casos em que os contratos tenham sido celebrados antes da entrada em vigor do RAU, aprovado pelo Decreto-Lei nº 321 -B/90, de 15 de outubro).

Nos contratos com prazo certo, o senhorio pode impedir a renovação automática do contrato mediante comunicação ao arrendatário com a antecedência mínima seguinte (artigo 1097º do Código Civil):

• 240 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis anos; 

• 120 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos;

• 60 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis meses e inferior a um ano;

• Um terço do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação, tratando-se de prazo inferior a seis meses.

As antecedências referidas nas alíneas anteriores reportam-se ao termo do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação.

Denúncia dos contratos de arrendamento para habitação pelo arrendatário

A lei prevê que, nos contratos de prazo certo, o arrendatário pode impedir a renovação automática do contrato mediante comunicação ao senhorio com a antecedência mínima seguinte (artigo 1098º do Código Civil):

a) 120 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis anos;

b) 90 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos;

c) 60 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis meses e inferior a um ano;

d) Um terço do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação, tratando-se de prazo inferior a seis meses.

Também as antecedências referidas nas alíneas anteriores reportam-se ao termo do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação. Releva-se que, uma vez decorrido um terço do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação, o arrendatário pode denunciá-lo a todo o tempo, mediante comunicação ao senhorio com a antecedência mínima seguinte:

a) 120 dias do termo pretendido do contrato, se o prazo deste for igual ou superior a um ano;

b) 60 dias do termo pretendido do contrato, se o prazo deste for inferior a um ano.

Nos contratos de duração indeterminada, após seis meses de duração efetiva do contrato, o arrendatário pode denunciá-lo, independentemente de qualquer justificação, mediante comunicação ao senhorio com a antecedência mínima seguinte (artigo 1100º do Código Civil):

a) 120 dias do termo pretendido do contrato, se, à data da comunicação, este tiver um ano ou mais de duração efetiva;

b) 60 dias do termo pretendido do contrato, se, à data da comunicação, este tiver até um ano de duração efetiva.

Aumento do valor das rendas e alteração da duração dos contratos mais antigos

As alterações decorrentes da nova legislação, nomeadamente o aumento do valor das rendas e as alterações na duração dos contratos, contêm, no entanto, um regime específico para contratos de arrendamento para habitação celebrados antes da entrada em vigor do RAU, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de outubro, bem como para contratos para fins não habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de setembro, que configuram um expediente negocial entre as partes, com algumas limitações. Nos casos de arrendamento para habitação a transição para o NRAU e a atualização da renda dependem de iniciativa do senhorio, que deve comunicar a sua intenção ao arrendatário, indicando: a) O valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos; b) O valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38.º e seguintes do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), constante da caderneta predial urbana; e c) Cópia da caderneta predial urbana. Por sua vez, o arrendatário deverá dar resposta no prazo de 30 dias a contar da comunicação do senhorio, na qual pode:

• Aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio;

• Opor-se ao valor da renda proposto pelo senhorio, propondo um novo valor;

• Em qualquer dos casos previstos nas alíneas anteriores, pronunciar-se quanto ao tipo e duração do contrato propostos pelo senhorio;

• Denunciar o contrato de arrendamento.

Na referida resposta, se for caso disso, o arrendatário deve ainda invocar, isolada ou cumulativamente, as seguintes circunstâncias:

• Rendimento anual bruto corrigido (RABC) do seu agregado familiar inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA);

• Idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%.

O rendimento anual bruto corrigido (RABC) é determinado de acordo com as regras previstas no Decreto-Lei n.º 158/2006, de 8 de agosto, devendo o Governo, até 12 de novembro de 2012, adaptar a sua determinação à presente lei.

A falta de acordo entre as partes constituiu motivo para a denúncia do contrato por parte do senhorio, havendo lugar ao pagamento de uma indemnização ao inquilino equivalente a 5 anos de renda resultante do valor médio das propostas formuladas pelo senhorio e pelo arrendatário. Ainda assim, a indemnização é agravada para o dobro ou em 50% se a renda oferecida pelo arrendatário não for inferior à proposta pelo senhorio em mais de 10% ou de 20%, respetivamente, o que conduzirá, certamente, a uma série de cautelas negociais de parte a parte.

1) Arrendatário com RABC inferior a cinco RMNA

Caso o arrendatário invoque e comprove que o RABC do seu agregado familiar é inferior a cinco RMNA, o contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes ou, na falta deste, no prazo de cinco anos a contar da receção, pelo senhorio, da resposta do arrendatário. Neste período de cinco anos, a renda pode ser atualizada nos seguintes termos:

a) O valor atualizado da renda tem como limite máximo o valor anual correspondente a  115   do valor do locado;

b) O valor do locado corresponde ao valor da avaliação realizada nos termos dos artigos 38.º e seguintes do CIMI;

c) O valor atualizado da renda corresponde, até à aprovação dos mecanismos de proteção e compensação social:

A um máximo de 25% do RABC do agregado familiar do arrendatário, com o limite previsto na alínea a);

A um máximo de 17% do RABC do agregado familiar  do arrendatário, com o limite previsto na alínea a), no caso de o rendimento do agregado familiar ser inferior a € 1500 mensais;

A um máximo de 10% do RABC do agregado familiar do arrendatário, com o limite previsto na alínea a), no caso de o rendimento do agregado familiar ser inferior a € 500 mensais.

2) Arrendatário com idade igual ou superior a 65 anos ou com deficiência com grau de incapacidade superior a 60%

Caso o arrendatário invoque e comprove que tem idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%, o contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes. Se o senhorio não aceitar o valor da renda proposto pelo arrendatário, o contrato mantém-se em vigor sem alteração do regime que lhe é aplicável, sendo o valor da renda apurado nos termos das alíneas a) e b) do ponto 1). Ainda assim, se o arrendatário invocar e comprovar que o RABC do seu agregado familiar é inferior a cinco RMNA:

a) O valor da renda é apurado nos termos do ponto antecedente ponto 1);

b) O valor da renda vigora por um período de cinco anos, correspondendo ao valor da primeira renda devida.

3) Arrendatário microentidade ou associação privada sem fins lucrativos

Caso o arrendatário invoque e comprove:

a) Que existe no locado um estabelecimento comercial aberto ao público e que é uma microentidade («microentidade» é a empresa que, independentemente da sua forma jurídica, não ultrapasse, à data do balanço, dois dos três limites seguintes: a) Total do balanço: € 500 000; b) Volume de negócios líquido: € 500 000; e c) Número médio de empregados durante o exercício: cinco);

b) Que tem a sua sede no locado uma associação privada sem fins lucrativos, regularmente constituída que se dedica à atividade cultural, recreativa ou desportiva não profissional, e declarada de interesse público ou de interesse nacional ou municipal;

c) Que o locado funciona como casa fruída por república de estudantes, nos termos previstos na Lei n.º 2/82, de 15 de janeiro, alterada pela Lei n.º 12/85, de 20 de junho.   Nestes casos o contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes ou, na falta deste, no prazo de cinco anos a contar da receção, pelo senhorio, da resposta do arrendatário.

No período de cinco anos referido anteriormente, o valor atualizado da renda é determinado de acordo com os critérios previstos nas alíneas a) e b) do antecedente ponto 1) Contudo, se o valor for inferior ao que resultaria da atualização anual decorrente da aplicação dos coeficientes publicados em Diário da República até 30 de outubro de cada ano pelo Instituto Nacional de Estatística, prevalece este último.

Tributação de rendas de prédios urbanos auferidas por pessoas singulares

A nova lei do arrendamento prevê que as rendas de prédios urbanos auferidas por senhorios que sejam pessoas singulares, são objeto de regime fiscal a fixar em diploma próprio. O diploma, ainda por publicar, pode incluir, designadamente, uma taxa especial de tributação em sede de imposto sobre o rendimento das pessoas singulares (IRS), visando a uniformização da tributação destes rendimentos com a tributação dos rendimentos de capitais, enquadrado no âmbito do Programa de Assistência Económica e Financeira a Portugal celebrado com a União Europeia, o Fundo Monetário Internacional e o Banco Central Europeu (v.g. troika). Caso a tributação dos rendimentos prediais venha a ser equiparada à dos rendimentos de capitais, nomeadamente a tributação dos juros de depósitos que atualmente corresponde a uma taxa liberatória de 25%, assistiremos a um agravamento da tributação para os senhorios com rendimentos mais baixos e a uma diminuição da tributação para os titulares de rendimentos mais elevados.

Ainda assim, caso a medida venha a ter os contornos anteriormente descritos, é expectável que os senhorios titulares de rendimentos mais baixos, sempre poderão optar pelo englobamento opcional da universalidade dos seus rendimentos sujeitos a taxas liberatórias, tal como previsto no artigo 71º do Código do IRS.

Artigo elaborado por Jorge Pires | jorge.pires@moneris.pt